房市主战场转移 工业地产投资新宠

By 陈美玲 January 18, 2026

面对全球经济挑战与地缘政治持续动荡，我国房市在2025年依旧展现难得的韧性，在审慎前行中实现温和增长。

踏入2026年，我国经济基本面趋于稳定，房地产终于走出疫情后的狂热复苏，回归到更加理性及永续的成长阶段。也就是说，供需不再一味是“量的扩张”，而是逐渐转为“质的提升”。

每年年初，紧贴房市脉搏的房地产顾问公司，均会透过数据与市场动向预判趋势、提前布局。

而最近就有两家公司，不约而同释出相似的信息，即大马房市从“韧性”继续向前演进：

威廉氏达哈与王（CBRE|WTW）——“从韧性走向时代适配”。

Rahim & Co.——“从韧性到永续”。

这意味着，房地产将高度重视“面向未来”，而环境、社会及监管（ESG）也已从过去的加分项，变成基本门槛，这一点在办公楼和工业地产尤为明显。

2025年全年经济增长预计达到4.8%，这个增速被视为属于“成熟经济体中的好成绩”。

在全球货币环境趋向宽松、政策延续性等利好条件下，2026年的国内生产总值预测将介于4%至4.5%之间，成为房地产永续发展的基础。

可以说，房地产不是单点复苏，而是建立在稳健的宏观经济与投资回流上。

房产专家认为，唯有顺应永续发展趋势、善用基础设施连通优势，并积极回应租户与使用者需求变化的发展商与投资者，才更有机会长期创造及捕捉价值。

去年首9个月，大马投资发展局（MIDA）的获批投资为2852亿令吉，同比增长13.2%，累计外来直接投资（FDI）达1兆200亿令吉。柔佛的获批投资一枝独秀，截至去年第三季，共获约911亿令吉，紧接着是雪兰莪（519亿令吉）、吉隆坡（459亿令吉）和槟城（237亿令吉）。

在房地产细分板块，工业地产毫无悬念地成为今年最受瞩目的主线，它有着清楚的资金来源及明确的产品升级方向，使全国多州的工业地产同时传出“正增长、最强引擎”的信号。

不同区域 不同定位

工业地产被定位为大马经济转型的战略基础设施，不仅价量齐升，也使它成为了2025年房地产市场的最大赢家，强劲的需求来自物流、智能工业园、数据中心、高端制造业、可再生能源和绿色仓库等。

挟着去年的势头，工业地产将在2026年持续领跑，促使大马房地产的“主战场”从住宅转向工业地产。

CBRE|WTW的报告更指出，尤其槟城、柔佛、巴生谷及砂拉越的工业地产将获得投资者关注，而这些区域的工业活动定位分明：

●柔佛有数据中心与高规格工业园区。

●槟城有成熟先进的电气与电子制造及半导体生态。

●砂拉越以可再生能源及与高耗能产业为发展核心。

●巴生谷在面对土地与成本压力下，物流与分拨体系正加速去中心化，需求向外围的工业走廊转移。

这种分工明确的发展格局，使工业地产需求不再是周期性反弹，而是建立在长期产业布局与资本投入之上的结构性增长。

CBRE|WTW来自全国个别区域的代表，提供了贴近各区工业地产的发展现况。

CBRE|WTW新山董事卢建颖

柔新特区成推动主因

新加坡外溢效应、柔新经济特区（JS-SEZ）及数据中心是推动柔佛工业地产的主因。

此外，位于麻坡的马哈拉尼自由港，也将进一步巩固柔佛作为战略投资与工业枢纽的长期定位。而作为大马最大转运港的丹绒柏勒巴斯港，去年更创下前所未有的纪录，货柜吞吐量达1400万标准箱。

●CBRE|WTW槟城董事陈建桦

槟城租金料上涨

去年1月至9月，槟州共录得158亿令吉的获批制造业投资，涵盖146个项目，其中外资占78%，本地投资约22%。

物流产业同样持续升温，主要受惠于由槟城发展机构（PDC）推动的槟城国际物流航空园（PILA）计划。工业地产存量按年仅小幅增加约20个单位，但交易总值却增长6.4%。

2026年，售价与租金料将温和上扬。整体前景依然正面，但后续增长仍有赖于能否妥善应对全球经济不确定性。

●CBRE|WTW砂拉越董事陈干颂

工业重镇在砂州

砂州正崛起为大马工业重镇。砂州过去高度依赖油气产业，如今政府正把重心转向高科技与绿色科技，以确保长期可持续发展。

砂政府近年推动可再生与绿色能源发展，目标是在2035年前实现15吉瓦的可再生能源发电能力，同时积极发展太阳能。物流与制造业需求持续增加，氢能、航天相关产业也处于积极发展阶段，显示这并非短期热潮，而是长期的工业转型。

政府政策与资金的支持力度明显，已拨款约1400万令吉，用于全州14个工业园区的发展，并强调工业布局不再局限于古晋或美里，而是覆盖全州各地区。

可负担屋成滞销主力

房产滞销，一直是深受市场关注的课题，所以Rahim&Co结合了滞销住宅与滞销服务式公寓，更全面地呈现房市滞销全貌。

截至2025年第三季，仍未售出的已竣工住宅（住宅、服务式公寓及SOHO），共有4万9428个单位，总值约331亿9000万令吉。

其中，滞销住宅有2万8672单位，总值约172亿5000万令吉；滞销服务式公寓和SOHO等，则有2万756单位，总值约159亿4000万令吉。

再来看价格区间，虽说所有价格区间都有未售出的住宅单位，但让人意外的是，50万令吉以下的可负担房屋竟占了近一半（47.2％）。50万至70万令吉住宅占21.1％；70万至100万令吉占16.3％，超过100万令吉的住宅也有15.4％。

●Rahim&Co研究与咨询总监苏莱曼

“时间差”是错配根源

针对大马住宅市场长期存在“产品错配”问题，Rahim&Co研究与咨询总监苏莱曼，在接受《南洋商报》访问时指出，这并不是发展商“没做研究”的结果，而是房地产开发本身的结构性特征，叠加制度与数据层面的限制，导致即使完成了可行性研究，产品最终仍可能与真实需求脱节。

与快速消费品不同，房地产开发具有明显的“长时间滞后效应”。从收购土地、市场研究、规划申请、建筑审批到取得发展商执照与销售准证，往往需要1至两年；再加上施工期，项目从构思到完工，动辄3、4年。

在这段时间内，市场环境、人口结构、政策方向与买家偏好都可能发生变化。因此许多在规划阶段看来“合理、可行、具吸引力”的产品，到了真正推出市场时，已不再符合当下需求。

政府基础设施规划的变动、邻近区域新项目集中推出、整体供应量突然放大等也都会改变原有判断。这种时间差，将使房地产项目先天就承受较高的不确定性风险。

数据滞后 市场分析不足

其次，产品错配也与市场分析高度依赖“历史数据”有关。

由于无法预知未来，研究往往只能建立在过往交易、收入与需求趋势之上，但若缺乏严谨的预测方法与专业判断，简单延续旧趋势便容易产生误判。

苏莱曼强调，问题不在于有没有数据，而在于数据是否够“新”、够“细”。

宏观或州属层级的数据，难以真实反映具体社区的购买力与偏好；即使是在同一行政区内，如八打灵再也，不同地段的收入水平、家庭结构与消费能力，也可能差异巨大。若开发决策基于过于粗略的数据推算，产品定位自然容易失焦。

产品错配并非单一环节的失误，而是由开发周期、数据透明度、研究独立性与成本结构等多重因素交织而成。若要从根本改善，市场需要更高质量的数据和更独立的研究机制，以及更早期和制度化的风险提示，让供需判断回到更接近真实市场的位置。

市场分化明显

巴生谷办公楼承压

办公楼市场方面，巴生谷在迈向2026年之际持续承压，老旧办公楼正站在“升级或退场”的关键分岔口。

多份房地产研究报告指出，在新增供应不断进入市场、整体需求偏弱的背景下，办公楼市场的结构性分化越来越明显，市场焦点正快速朝高规格、绿色认证及交通便利的资产集中。

●CBRE|WTW董事玛丽古兰

CBRE|WTW董事玛丽古兰指出，去年巴生谷整体办公楼平均出租率为79.2%，反映市场需求仍疲弱。

尽管甲级办公楼租金录得约4%的温和增长，但租户对老旧、非核心办公楼的兴趣持续下降，导致老旧办公楼承受更大的空置与租金压力。

高规格新楼受捧

苏莱曼也说，全国办公楼出租率在去年6月底一度下滑至77.8%，9月才微幅回升至78%。

吉隆坡作为全国办公楼最集中的城市，截至去年上半年，办公楼总供应量已达1亿986万平方尺，但平均出租率仅72.2%，意味着约3051万平方尺仍空置，这些空置空间主要集中在老旧建筑。

供应端的压力预计仍将加剧。玛丽古兰与苏莱曼不约而同提及，未来几年仍有大量新办公楼即将落成。单在吉隆坡，已在施工中的办公楼项目就接近600万平方尺，而放眼更长期，至2028年预计将有超过500万平方尺的新办公空间陆续入市，进一步加剧竞争。

换言之，新增供应持续入市，但市场真正吸纳的，仍高度集中在高规格新办公楼。

新核心区崛起

重塑城市办公格局

新兴办公核心区崛起，正在重塑城市办公版图。

苏莱曼说，敦拉萨国际贸易中心（TRX）、默迪卡118、IOI City Towers及柏威年武吉白沙路在内的新办公枢纽，正凭借现代设计、ESG认证、公共交通接驳及完善配套持续吸纳企业需求，令早期于2000年代建成、规格已不符市场需求的办公楼逐渐失去竞争力。

研究指出，许多老旧办公楼在空间设计、环保表现及科技配套已无法满足当代企业标准，导致“结构性过剩”问题日益严重。

企业租户的需求如今高度集中于具备绿色认证、节能系统及捷运可达性的甲级办公楼。在此背景下，“改造与再利用”将是老旧办公楼的重要出路。

转型为酒店或住宅

玛丽古兰指出，表现欠佳的非核心办公资产，未来更可能被重新定位，例如由办公用途转型为酒店或住宅。近年已有实例，包括KFC大厦改建为Hyatt Centric酒店，以及Lirava大厦转型为Else精品酒店。

这一趋势亦获得政策面支持。2026年财政预算案所推出的税务优惠措施，鼓励业主对商业建筑物进行改造与再用途发展，预料将进一步推动办公楼转酒店、办公楼转住宅等项目的增加。

Source: https://property.enanyang.my/%E8%B6%8B%E5%8A%BF/%E6%88%BF%E5%B8%82%E4%B8%BB%E6%88%98%E5%9C%BA%E8%BD%AC%E7%A7%BB-%E5%B7%A5%E4%B8%9A%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E6%8A%95%E8%B5%84%E6%96%B0%E5%AE%A0/